Ablösevereinbarung und Möbel-Kaufvertrag bei Wohnungsübernahme
Du hast die Wohnung bekommen, und der Vormieter will dir Einbauküche, Lampen und Kleiderschrank verkaufen? Das ist völlig legal. Damit aus dem Angebot kein teurer Fehler wird, brauchst du eine saubere Ablösevereinbarung mit Einzelpreisen.
Hier bekommst du die Regeln, die wirklich zählen, ein Muster zum Kopieren und die Fehler, die Nachmieter am meisten Geld kosten.
Was ist eine Ablösevereinbarung?
Eine Ablösevereinbarung ist ein privater Vertrag zwischen Vormieter und Nachmieter. Der Vormieter lässt Möbel oder Einbauten in der Wohnung, der Nachmieter zahlt dafür eine Ablöse.
Typischerweise geht es um:
- Einbauküche und Elektrogeräte
- Einbaumöbel und Schränke
- Lampen, Markisen, Rollos
- Bodenbeläge wie selbst verlegtes Laminat
Der Vermieter ist an diesem Geschäft nicht beteiligt, und mit der Kaution hat die Ablöse nichts zu tun.
Ablösevereinbarung oder Kaufvertrag für Möbel an den Nachmieter?
Rechtlich ist der Unterschied kleiner, als er klingt:
- Kaufvertrag für Möbel: Du kaufst dem Vormieter bewegliche Sachen ab, etwa Sofa oder Esstisch. Es gilt normales Kaufrecht.
- Ablösevereinbarung: der weitere Begriff. Sie umfasst auch fest eingebaute Dinge wie Küche oder Boden.
In der Praxis fasst du beides in einem Dokument zusammen, manchmal auch Übernahmevertrag für die Wohnung genannt. Entscheidend ist nicht der Name, sondern dass jeder Gegenstand mit Einzelpreis drinsteht.
Gut zu wissen: 5 Fakten zur Ablöse
- Reine Abstandszahlungen sind unwirksam. Geld nur dafür, dass der Vormieter auszieht, darf niemand verlangen (§ 4a Abs. 1 WoVermittG). Erlaubt ist nur die Erstattung nachgewiesener Umzugskosten.
- Der Vertrag gilt nur, wenn du die Wohnung bekommst. Laut Gesetz steht der Möbelvertrag automatisch unter der Bedingung, dass der Mietvertrag zustande kommt. Platzt die Wohnung, musst du nichts zahlen.
- Der Neupreis zählt nicht. Maßstab ist der Zeitwert, also was die Sachen heute gebraucht wert sind.
- Mehr als ca. 50 % über Zeitwert ist unwirksam. Den zu viel gezahlten Teil kannst du zurückfordern, und zwar bis zu drei Jahre lang.
- Mit den Einbauten übernimmst du oft den Rückbau. Viele Vermieter verlangen beim Auszug den ursprünglichen Zustand. Kläre schriftlich mit dem Vermieter, ob Küche oder Boden später drinbleiben dürfen.
Die 50-Prozent-Grenze: So viel darf die Ablöse kosten
Das Gesetz erklärt den Preis für unwirksam, soweit er in einem „auffälligen Missverhältnis“ zum Wert steht. Gerichte ziehen diese Grenze in der Regel bei rund 50 Prozent über dem Zeitwert.
So schätzt du den Zeitwert realistisch ein:
- Vergleichspreise auf Kleinanzeigen für ähnliche gebrauchte Stücke
- Alter und Zustand: Küchen und Möbel verlieren in den ersten Jahren am meisten
- Defekte abziehen: Ein kaputter Geschirrspüler ist nichts wert
Eine zehn Jahre alte Küche hat kaum noch Restwert. Verlangt der Vormieter den halben Neupreis, liegt er fast immer über der Grenze.
Was muss in den Möbelübernahme-Vertrag?
Damit der Vertrag im Streitfall hält und du die 50-Prozent-Grenze überhaupt prüfen kannst, braucht er diese Punkte:
- Vertragsparteien: Namen und Adressen von Vor- und Nachmieter
- Gegenstandsliste: jeder Posten einzeln mit Zustand
- Einzelpreise und Gesamtbetrag
- Zahlung und Übergabe: Datum und Zahlungsart
- Bedingung: Vertrag gilt nur, wenn der Mietvertrag zustande kommt
- Unterschriften beider Parteien
Schreib nie „diverse Möbel, 3.000 Euro“. Ohne Einzelpreise kannst du später nichts nachweisen.
Ablösevereinbarung Muster: Vorlage zum Kopieren
Dieses Muster funktioniert als Ablösevereinbarung und als Möbelübernahme-Vertrag. Ersetze die Klammern durch deine Angaben und ergänze die Tabelle um alle Posten.
Ablösevereinbarung / Kaufvertrag über Möbel und Einrichtung
zwischen
[Name Vormieter], [Adresse]
nachfolgend „Verkäufer“
und
[Name Nachmieter], [Adresse]
nachfolgend „Käufer“
1. Gegenstand
Der Verkäufer verkauft dem Käufer die nachfolgend aufgeführten Gegenstände aus der Wohnung [Adresse]:
| Gegenstand | Zustand | Preis |
|---|---|---|
| Einbauküche inkl. Geräte | gebraucht, funktionsfähig | [Betrag] Euro |
| Deckenlampen (3 Stück) | gebraucht | [Betrag] Euro |
| Kleiderschrank | gebraucht | [Betrag] Euro |
| [Posten] | [Zustand] | [Betrag] Euro |
2. Bedingung
Dieser Vertrag wird nur wirksam, wenn zwischen dem Käufer und dem Vermieter ein Mietvertrag über die Wohnung zustande kommt.
3. Zahlung
Der Kaufpreis ist am [Datum] per [Zahlungsart] zu zahlen.
4. Übergabe
Die Übergabe der Gegenstände erfolgt am [Datum] in der genannten Wohnung.
5. Zustand und Gewährleistung
Der Käufer kauft die Gegenstände in dem ihm bekannten, gebrauchten Zustand. Eine Gewährleistung für Mängel ist ausgeschlossen, soweit gesetzlich zulässig.
6. Schlussbestimmungen
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen bedürfen der Schriftform.
[Ort], [Datum]
_______________________
Unterschrift Verkäufer
_______________________
Unterschrift Käufer
Muster zur Orientierung, keine Rechtsberatung. Bitte vor dem Gebrauch auf deinen Fall prüfen.
Druck die Vereinbarung zweimal aus, damit beide Parteien ein unterschriebenes Exemplar behalten.
Dos and Don'ts bei der Möbelübernahme
| Do | Don't |
|---|---|
| Jeden Gegenstand einzeln mit Preis auflisten | Pauschalpreis für „alles zusammen“ |
| Zeitwert recherchieren, bevor du verhandelst | Den Neupreis als Ausgangspunkt akzeptieren |
| Geräte vor der Zahlung testen (Herd, Kühlschrank, Spüle) | Erst beim Einzug merken, dass etwas kaputt ist |
| Bedingung „nur mit Mietvertrag“ in den Vertrag schreiben | Vor der Zusage des Vermieters zahlen |
| Rückbau mit dem Vermieter schriftlich klären | Annehmen, dass die Küche beim Auszug drinbleiben darf |
| Per Überweisung zahlen und Beleg aufheben | Bar ohne Quittung zahlen |
| Nein sagen, wenn der Preis nicht passt | Sich unter Druck setzen lassen, um die Wohnung zu bekommen |
Wird die Wohnungszusage an eine überteuerte Übernahme gekoppelt, ist das rechtlich angreifbar. Niemand kann dich zwingen, Möbel des Vormieters zu kaufen.
Zu viel gezahlt? So forderst du die Ablöse zurück
Der Teil der Ablöse über der 50-Prozent-Grenze ist unwirksam. So holst du ihn zurück:
- Zeitwert ermitteln, mit Vergleichspreisen oder notfalls per Gutachten
- Differenz berechnen zwischen Zahlung und zulässigem Höchstbetrag
- Schriftlich zurückfordern mit Fristsetzung, z. B. 14 Tage
- Mieterverein einschalten, wenn keine Einigung gelingt
Die Verjährung beträgt drei Jahre, gerechnet ab Ende des Jahres, in dem du gezahlt und von der Überhöhung erfahren hast.
Fazit
Eine Ablösevereinbarung ist kein Risiko, wenn du drei Dinge beachtest: jeden Gegenstand einzeln mit Preis auflisten, den Zeitwert prüfen und die Bedingung „nur mit Mietvertrag“ aufnehmen. Dann ist die Möbelübernahme ein fairer Deal statt einer teuren Falle.
Häufig gestellte Fragen zur Ablösevereinbarung
Was ist eine Ablösevereinbarung genau?
Ein privater Vertrag zwischen Vormieter und Nachmieter über die Übernahme von Möbeln, Einbauten oder Einrichtung gegen Zahlung einer Ablöse. Der Vermieter ist nicht beteiligt, und mit der Kaution hat die Ablöse nichts zu tun. Wichtig ist eine Liste aller Gegenstände mit Einzelpreisen.
Wie hoch darf die Ablöse für Möbel maximal sein?
Die Ablöse darf den Zeitwert der Gegenstände um höchstens rund 50 Prozent übersteigen. Maßgeblich ist der heutige Gebrauchtwert, nicht der Neupreis. Liegt der Preis darüber, ist der Mehrbetrag unwirksam und kann zurückgefordert werden.
Brauche ich einen schriftlichen Kaufvertrag für die Möbel?
Ein mündlicher Kaufvertrag ist zwar gültig, in der Praxis solltest du aber immer schriftlich abschließen. Nur mit einer schriftlichen Liste aus Gegenständen, Zustand und Einzelpreisen kannst du später beweisen, was vereinbart war, und eine überhöhte Ablöse zurückfordern.
Was passiert, wenn ich die Wohnung doch nicht bekomme?
Dann musst du nichts zahlen. Nach § 4a Abs. 2 WoVermittG steht ein Vertrag über Einrichtung oder Inventar automatisch unter der Bedingung, dass der Mietvertrag zustande kommt. Schreib die Bedingung trotzdem in den Vertrag, damit es keinen Streit gibt.
Muss ich die Möbel des Vormieters übernehmen?
Nein. Niemand kann dich zwingen, eine Ablöse zu zahlen oder Möbel zu übernehmen. Wird die Wohnungszusage an eine überteuerte Übernahme gekoppelt, ist das rechtlich angreifbar. Du kannst ablehnen oder über den Preis verhandeln, bevor du unterschreibst.